2012年1月1日，星空公司与何某订立书面的《场地租用协议》，前者将位于成都市新都区某街道126号附14号院内北面一幅面积约1251平方米的国有划拨土地使用权出租给后者使用，租赁期限为1年，即从2012年1月1日起至12月31日止，协议期满后，双方当事人未续订书面租赁合同，何某继续使用场地，星空广电公司则继续收取了2013年1月至10月的租金。星空广电公司通知租赁期限于2013年10月31日截止。何某主张认定其与星空公司签订的《场地租用协议》无效。

裁判思路：

    法院认为，何某的该主张并不成立，理由还包括：①规定划拨土地使用权不得出租是有例外的。例外的第四十五条之所以规定划拨土地使用权出租须经有关行政部门批准，主要是为贯彻国有土地有偿使用制度，即以出租等方式进入市场交易的划拨土地使用权，土地使用者须补交土地使用权出让金或者以出租等所获收益抵交出让金，其主要目的并不是禁止划拨土地使用权的出租本身。②（四川省人民政府令第32号）第五十条规定土地使用权出租合同无效的原因，并非因标的物为划拨土地使用权，而是未按规定办理登记。并且该规章已被2008年8月22日实施的所废止。该规章不能作为解释规定的性质的依据。③根据新的位阶更高的规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”国有划拨土地使用权出租并不被禁止，只是应当将租金中所含土地收益上缴国家。因此，何某主张规定为效力性强制性规定的理由并不成立，其主张本案租赁合同为无效合同的意见原审法院依法不予采纳。

律师评析：

    规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百三十七条第一款、第三款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”物权法对建设用地使用权的出让与划拨是基于设立方式的角度予以区分规定的，对这两种不同方式设立的建设用地使用权的占有、使用和收益等权能并未作区分规定。即物权法只是严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，并不特别限制以划拨方式设立的建设用地使用权的权能。