最高人民法院于2020年12月30日发布了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号），即《新司法解释一》，《新司法解释一》是基于民法典相关规定，在废止和对《旧司法解释一》、《旧司法解释二》、《16号文》进行归纳总结，结合现有司法实践的基础上，进行相应的修订。

理解新司法解释的相关条款，就需要结合《民法典》、《旧司法解释一》、《旧司法解释二》、《16号文》等相关规定，进行学习。

【一、整体体系】

《新司法解释一》与《旧司法解释二》的体例基本是一样的。第1-5条是涉及到合同效力问题、第6-7条是涉及到合同无效情形下的损害赔偿问题、第8-10条是涉及到工期问题、第11-16条是涉及到工程质量争议问题、第17-18条是涉及到质保金和保修责任问题、第19-24条是涉及到工程计价和结算问题、第25-27条是关于利息的问题、第28-34条是关于司法鉴定的问题、第35-42条是关于工程价款优先权的问题、第43-44条是关于实际施工人权益保护问题、第45条是关于生效时间问题。

新司法解释在总结归纳的基础上还是有一些新的变化，部分条款并入《民法典》，如合同无效后工程价款结算的规定归到《民法典》793条；部分条款实质性的修订，如优先受偿权的期限；部分条款是已经删减；大部分条款对旧司法解释一、二未作调整，进行了系统性的整合。

另，从新司法解释的整体体系，将28-34条放在19-24条之前可能更好些，其基本逻辑为：合同洽商（或招投标）、合同签订、合同履行、合同结算（含正常结算和诉讼结算）、债权实现。

【二、变与不变】

新司法解释一共45条，其中有新增的条款也有修订的条款，不过大多数条款是对旧司法解释一、二进行的系统性整合。

一）新增条款

新增条款主要是《新司法解释一》第36条：“第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该条在司法解释一二中没有，但是该条其实质就是《16号文》的内容变通整合过来的，而且在实践、审判和执行中都是如此操作的，所以严格意义上是新增条款但不是创新条款。

《16号文》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该条规定自2002年发出以后，在实践中操作效果很好，对于承包人、抵押权人及发包人的其他债权人权益影响也极大，最高院在废止《16号文》（《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止）的同时，将16号文第一条内容修订为《新司法解释一》第36条，增加了起权威性。

二）实质性修订的条款

1、建设工程价款的优先受偿权

除了上文说的36条属于新增条款外，对装饰工程承包人享有工程价款优先权的前提条件做了调整，对优先权的行使期限做了大幅度调整。

• 装饰工程承包人的工程价款优先权的前提条件

《旧司法解释二》第18条的规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”。《新司法解释一》第37条规定：“ 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。

这里面的变化为不再要求发包人必须是建筑物的所有权人，但是要求装饰装修工程具备折价或者拍卖的条件。不过何为“具备折价或者拍卖的条件”最高院没有明确标准。

• 关于优先权期限问题

《新司法解释一》第41条将《旧司法解释二》第22条的6个月直接变为最长不超过18个月。《旧司法解释二》第22条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，《新司法解释一》第41条规定：“ 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。

《旧司法解释二》第22条关于6个月期限的规定是源于《16号文》的第4条规定，在制定时就直接照搬过来。具体是何原因引起最高院直接将期限调整到18个月，期待最高院的官方解答，实践中迟迟达不成结算的原因大多因为发包人利用自己的强势地位，故意拖延乃至于拒绝结算引起，而且6个月的期限也相对较短，为了保护承包人和农名工的合法权益而调整的。《旧司法解释二》关于6个月的期限其实足够承包人主张自己的优先权，因为该条规定的6个月起算的时间起点是以应付款之日为起算点，应付款之日是自双方结算之日起算，乃至于包括双方后续合意、善意的变更付款期限。所以，6个月的期限足以保证承包人是否决定行使优先权。但现在最高院改成18个月，那么决定“应付款之日”如何起算，会不会自竣工验收或者视为竣工验收乃至于教工之日开始起算？也即“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定标准或将有重大变化，以后较大可能以绝对时间为准。

另外需要注意《旧司法解释二》规定的是“为”6个月，而《新司法解释一》则规定是“最长不得超过”而不是直接规定为“为”，这是否意味着该18个月并非除斥期间，可以由当事人在18个月的期限自由约定优先受偿权行使期限，但是约定后即为除斥期间？

从最高院的观点来看，是将建设工程优先受偿权重新定义为优先权，对于18个月的合理期限认为既不属于诉讼时效，也不属于除斥期间，是从保护施工人和其他权利人权益的角度拟制的期限。

• “参照结算”明确为“折价补偿”

《新司法解释一》第24条对于《旧司法解释二》第11条中的参照合同结算修改为了折价补偿，也是对《旧司法解释一》第3条和16条的修订。《旧司法解释二》第11条规定“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持”。《新司法解释第二》第24条规定：“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持”。《旧司法解释二》第11条规定“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持”

该条只是词语上的变化，相较而言更规范化。合同无效或被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，这是合同的基本原则。最高人民法院在制定旧司法解释一、二的时候，是考虑到可操作性，做了规定。实践中有观点认为实质上是导致无效合同按有效合同来处理，并不是这样的，仅仅是参照合同约定结算工程价款，以统一折价补偿的标准和尺度，保障公平与正义。其实质仍是按照民法典关于无效合同折价补偿的规定在处理无效施工合同的结算问题。