——政府征收国有土地上被征收人的房产时必须按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，依照法定程序，对被征收人进行公平、合理、合法的补偿。否则，政府很可能因为程序问题而导致征收决定书被法院判决予以撤销或者私下与被征收人达成协议支付不必要的费用支出。
【要点提示】
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》同2001年的拆迁补偿条例相比，发生了很大的变化，其中一个重要的变化就是征收程序性的规定和政府的征收主体性。政府部门在征收过程中一定要按照法定程序做好前期是否属于公共利益及人大通过程序、摸底调查、论证和风险评估工作、征收公告和方案的公布工作、对被征收房产的勘定工作、补偿选择权工作、评估机构选定工作、评估报告的送达工作以及征收决定书送达及强制执行程序。地方政府在某个环节没有做到位很可能导致其无法按既定的目标完成对于被征收房产的征收，付出比必要的费用。
【基本案情】
1、2011年3、4月份D政府对拟被征收房产摸底调查时，X公司曾在调查表上书面表示按政府规划自行改造。2011年6月4日X公司得知D政府要征收包括X公司房产在内地段的诸多房产，D政府曾就征收事宜同X公司进行协商，X公司向D政府工作人员表示积极响应和配合政府征收行为，但要给予合理合法的补偿，X公司要求原地安置，D政府未同意，双方就补偿事宜未谈拢。
2、在双方未达成补偿安置协议、甚至未商定补偿安置条件（到底是货币补偿还是产权调换？如何补偿等）的情况下，X公司仍按D政府要求于2011年9月份搬离被征收房产，并在D政府具体委托单位R街道办事处工作人员协调下，租赁他处进行营业。
3、X公司仅是在D政府在发出公告之前的摸底调查阶段知道政府计划征收，但是对于2012年2月12日发布征收通知和征收补偿方案、2012年2月13日发出征收决定一无所知，D政府也没有告知X公司。
4、D政府在选定评估机构时并未按照国家和山东省关于国有土地上征收评估规定的程序进行选定，并未告知X公司有选择评估机构的权利和时间，X公司自始至终未参与到评估过程中，
5、房屋征收评估前，D政府应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。D政府应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。但D政府并未做该项工作，而直接委托评估机构对X公司房屋进行评估。
6、房地产价格评估机构应安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，实地查勘记录，并妥善保管。
7、房地产价格评估机构并未按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。D政府也并未做该部分工作，未将初步分户评估结果公示，给予X公司提出异议的权利；也未向X公司送达最终的分户评估报告，使X公司丧失了对X公司的分户评估报告复核和复议的权利。
8、D政府具体负责征收工作的人员及其代表曾于2013年8月份与X公司法定代表人进行商谈补偿事宜，双方进行沟通协商，达成过初步意见，。
X公司曾提出异议，对于X公司的异议相关人员当场表示商量后给予答复，但一直未给与任何回应。
9、D政府在2013年同X公司进行协商后，至向X公司发出征收公告前一直未就补偿问题同X公司进行任何协商；但是X公司在此期间多次找R街道办事处主任咨询和商谈征收补偿事宜，但是D政府一直无视X公司的诉求，将该事宜放之不管，一直拖延至作出征收补偿决定书之日。
10、2015年1月16日D政府做出对于X公司被征收房产的补偿决定书，但一直未告知X公司，也一直未送达X公司，X公司是从其他途径知道有该决定书后，才与2015年4月9日自己去D政府处拿该补偿决定书，当时要求签字，D政府说不用签字，拿走就行。
11、X公司与2015年7月9日提起诉讼。
【争议焦点】
经过对于案件的深入了解、与当事人的沟通、查阅被告提交的证据和法律法规，结合行政诉讼案件的性质，我们认为案件主要集中在征收的依据和程序是否合法、合理。开庭时，我们提出案件的争议焦点有以下七点：1、被告的征收行为是否合法？2、被告有无遗漏补偿面积？3、评估机构选定是否合法？4、分户评估结果未送达是否违反法定程序，侵害原告知晓自身被征收房产评估价格的权利和对分户评估报告提出复核和复议的权利？5、是否损害原告的补偿选择权？6、被告做出的补偿决定书是否存在主要证据不足的问题？7原告起诉是否超过期限？
法院经过认定认为案件争议焦点为：1、原告起诉是否超过期限；2、征收补偿决定的合法性、公平性、和合理性问题。
【办案手记】
1、庭前准备
X公司曾于2011年时就该案向我所做过咨询，我所给予初步分析意见，但未介入到后续的双方谈判过程。今年3月份X公司在得知D政府已经做出征收补偿决定书后向我所赵竣伟律师进行进一步的咨询，赵律师告知X公司应尽快拿回征收补偿决定书，明细其中内容，加紧与政府方的谈判，与此同时积极准备材料和证据，以应对即将到来的撤销之诉。X公司听取赵律师意见，积极行动起来，准备相关材料，并委托我所赵竣伟、李兆福两位律师办理此案。
我所两位律师接受委托后，对该案进行全面的分析，认为行政机关做出具体行为要符合合法性和合理性两项基本原则，同时结合该案要考虑补偿的合理性问题。赵律师作为我所征地拆迁专业律师，从这三个角度出发，分析了D政府在征收X公司房产过程中，发布征收公告到最后出具补偿决定书全过程存在的程序和实体问题，进而与李律师就相关问题进行反复探讨和论证。两位律师最终从征收公告的合法性、面积的勘定、评估机构的选定、评估报告的送达、选择权、补偿标准过低等几个层面论述D政府做出的征收补偿决定书依据不足、不合法、不合理。
2、庭审过程
1）对被告答辩意见的答辩意见
庭审中，赵律师首先对于被告的答辩意见发表了答辩意见。
一）被告做出征收补偿决定书主要证据不足
被告做出补偿决定书存在如下主要证据不足之处：
未进行拆迁面积认定，直接以原告被征收房产产权登记面积进行认定，遗漏补偿面积。
被告认定原告拆迁补偿面积时直接以原告被征收房产产权登记面积进行认定，但未进行实地查勘，遗漏位于一楼的回廊、厨窗、自行车展厅，面积共计300.45㎡和外部钢结构展厅和仓库面积共计1131.43㎡。而这些面积实实在在存在，被告应给与补偿。
征收补偿决定书中所依据的评估报告仅有装饰装修部分且评估失实，没有对其他补偿部分进行评估。
一方面，被告委托的评估机构在选定上存在明显的程序错误问题，而且评估机构做出的装饰装修评估，评估机构所作出的评估报告并未有评估参数的选取，也即评估机构以何种市场标准对于原告被征收房产装饰装修进行评估的，具体评估了哪些项目？具体哪些材料、各自的价值多少？而不应仅仅是一个总括性的价格。被告提供的该份证据缺少关键因素，不应成为认定其对原告被征收房产装饰装修价值补偿的依据；
另一方面，《国有土地上房屋征收评估办法》第17条的规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。该两份评估报告上仅为两名房地产估价师的印章，而未有其签字，该两份评估真实性存疑，报告不应采纳；
最后，被告并未提供对于原告被征收房产除装饰装修价值以外的部分，如国有土地土地使用权价值、房产价值、停产停业损失都未做评估评估报告，原告不知道被告是做出对于原告被征收房产的价值28735948元的事实依据是什么？
再者，被告依据的相关政策规定不合法、不合理。
被告做出D政征字[2015]10号房屋征收决定书是依据D征字【2012】7号《D人民政府关于印发M路改造区域内房屋征收补偿安置方案的通知》中的补偿方案进行补偿的，但是该补偿方案在做出时存在严重的程序违法的情况，被告依据一个程序严重违法的补偿方案对于原告进行补偿，显然是不合法、不合理的。
综上，被告做出的补偿决定书主要依据和证据不足，对原告被征收房产的补偿不合理、不合法，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条公平补偿的规定应予以撤销。
二）被告作出征收补偿决定书违反法定程序
1、被告违反国家和山东省国有土地上房屋征收补偿条例和国有土地上房屋征收评估办法的规定，选定评估机构的程序、做出评估报告的程序、未向原告送达分户评估报告等程序严重违法，严重侵害原告合法权益，使原告原告丧失了选择评估机构的权利、在被告、评估机构和原告共同确认的实地查勘记录确认的权利、在对初步评估报告提出异议的权利、收到最终分户评估报告的权利、针对最终分户评估报告提出复核和复议的权利。而且最终分户评估分户R评字（2014）第ZX31号和R评字（2014）第ZX32号均是对原告被征收房产装饰装修价格的评估，并未对原告被征收房产、国有土地使用权以及停产停业损失进行评估，不能真实地反映原告被征收房产的真实价值。因而原告的分户评估报告R评字（2014）第ZX31号和R评字（2014）第ZX32号不能采用，更不能作为认定D征字[2015]10号房屋征收补偿决定合理合法的依据；
2、D政字[2012]7号的通知和D征字[2012]10号征收决定程序严重违法，应属于无效政府文件，不能作为认定被告做出对原告被征收房产合理合法的依据。根据国有土地上征收补偿条例第十、十一条、十三条关于政府在发布正式征收公告前有一个前置程序，即首先将拟定的征收补偿方案的征求意见稿向社会公布，听取被征收人意见，期限不小于30日，在此期间内，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合补偿条例的规定，还应召开听证会，并根据听证会情况修改方案；然后在30日期满后还应公布对补偿方案公开征求意见及修改情况的说明，最后发布正式的征收公告、补偿款足额到位。但从被告现有证据来看，该程序严重违法。被告于2012年X月X日发布的D政字[2012]7号的通知，通知中载明了补偿方案，该通知和补偿方案应属于第十条所规定的拟定的补偿方案；被告于2012年X月X日做出D政征字[2012]10号征收决定，该决定应为正式的征收公告。但从时间上来看，被告通知中补偿方案的发布时间和正式征收公告中发布的时间，仅间隔一天，这是明显违反法律规定的，严重的程序违法，侵害了包括原告在内诸多被征收人对补偿方案提出意见的权利；而且被告也未将将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；更未按照第十一条的规定，走“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”的程序。
    因而拟定征收补偿方案和征收决定都属于严重违反法定程序、行政机关单方的行为，是严重侵害原告合法权益的行为，应予以撤销，更不能作为认定被告做出征收补偿决定书合理合法的依据。
3、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条、24条、《国有土地上房屋征收评估办法》第9条和山东省人民政府办公厅关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知等的规定，被告在做出征收决定前，应当履行原告被征收面积调查、认定和处理程序，并将调查、认定和处理结果告知原告，以便于原告维护自身合法权益，但被告并未走对原告被征收房产和展厅和仓库的具体面积进行核对和认定的程序，仅对产权证明上登记的2830.60㎡进行认定，而未进行实地查勘，遗漏位于一楼的回廊、厨窗、自行车展厅，面积共计300.45㎡和外部钢结构展厅和仓库面积共计1131.43㎡，而评估机构在做出评估时也未按照法律规定进行进行被征收面积的实地查勘，仅仅依据产权证明上登记的2830.60㎡进行评估。因而评估机构在做出评估报告过程中，遗漏应补偿的面积，出具评估报告严重失实，更加不能作为认定被告做出征收补偿决定书合法、合理的依据。
4、被告侵害原告对补偿方式的选择权
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
在征收过程中，政府部门需要征询被征收人对于补偿方式的选择，选择何种方式的具体数额或者补偿面积，该商谈过程必须以书面形式予以确认下来，以便为之后双方签订协议或者行政机关作出裁定提供依据。政府部门不能未经过改程序，而直接做出征收决定，这是一种严重侵权行为，市、县级政府不得在作出补偿决定时，没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定。而且从D政府给贵公司的征收决定书来看，是让X公司在接到征收决定书3日内做出选择，这更加说明了，D政府在征收过程中并未走改程序，X公司的征收补偿选择权收到侵害。
按照国有土地上征收与补偿条例第8条和第9条的规定，被告需要提供证据证明，其征收行为属于条例规定的确需征收的情形，且符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
但被告现有证据不能证明，其征收行为合法，因而其征收行为不具有合法性，被告不应对原告拟被征收房产进行征收。
    6、对于被告答辩称原告2015年4月8日拿到决定书，起诉已超过起诉期限，原告认为不成立。第一，原告是从其他途径知道有该决定书后，于2015年4月9日自己去被告处拿该补偿决定书，当时要求签字，被告说不用签字，拿走就行。因而不存在被告所说原告拒签问题；第二，根据最高人民法院最新的行政诉讼法司法解释（2015）第二十六条规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。 无论是原告主张是2015年4月9日拿到决定书还是被告主张的4月8日拿到决定书，按照原行政诉讼法的规定为3个月的起诉期限，即到2015年7月8日或9日，而该时间点肯定在2015年5月1日之后，也即在2015年5月1日前起诉期限尚未届满的面使用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定，即6个月。因而原告起诉不超过期限。
2）质证过程
庭审中，被告共提交三组证据，其中第一组证据共有8份，举证期间内提交了7份，庭审过程中提交谈话笔录一份；第二组证据2份；第三组证据1份。
庭审中，赵竣伟律师和李兆福律师针对被告提交的上述证据分别从证据的真实性、合法性、关联性三个角度进行质证，并结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及山东省的征收补偿政策的规定和案件的基本事实，对于被告所提交的证据进行强有力的反驳。
3）补充证据
庭审中法官针对被告并为证据证明其征收行为合法而运用法院可以要求当事人补充证据的原则，要求被告补充证据。被告庭后补交了三份之前的判决书，以证实其征收行为的合法性。
针对被告补充提交的三份判决书，赵律师于开庭前向法院提交了书面质证意见，赵律师指出：
该三份判决书的真实性无异议，但是合法性和关联性有异议，该三份证据不能作为本案的证据予以质证，更不能作为认定被告做出征收补偿公告合法的证据。
A从该三份判决的代理律师、立案号、认定事实、判决内容、判决结果等来看，该三份判决应为同一时间起诉和判决的，因而实际为一件事情。法律没有将判决书作为证据的一种，所以该三份判决书不能作为证据予以质证。
该三份判决书与本案没有任何关系，虽然该三份判决书的原告与本案原告为同一征收区域内的被征收人，但毕竟是不同的被征收人，该三份判决书所认定的事实和对其他被征收人补偿决定书合法，不能类推到本案的补偿决定书也合法，被告需按照法庭的要求提供其做出征收公告合法的依据，该三份判决书不能作为认定其做出征收公告合法的依据。而且按照法律规定，被告应在法定举证期限内提交其发布征收公告合法的全部证据，被告在举证意见内并未提供；在法庭给定的举证期间内仍未提供，按法律规定应视为被告没有相关事实和法律依据，不能认定其发布的征收公告合法。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告需要提交下列证据：
a征收确属于公共利益，主要包括：符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条和第九条规定的材料。符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和国民经济和社会发展年度计划的证据材料；东港区人民代表大会通过2011年度国民经济和社会发展年度计划的证据以及国土部门、发改部门、住建部门等行政部门的审批意见。
b规划红线图
c制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
d发布补偿方案征求意见稿、征求公众意见的情况（征求公众的意见的材料需有有被征收人签字确认）、根据公众意见修改的情况及对外公布使被征收人知晓相关情况的证据；
e被征收人对补偿方案的意见及是否需要举行听证会？
f环境影响、社会评价、社会风险评估的证据
g补偿资金足额到户、专户存储、专款专用的证据，以及作为认定补偿资金为足额依据的证据。
但是被告未提供上述证据，而仅仅提供了三份判决书，想以此来证明其发布征收公告和依据此征收公告做出补偿决定书的合法性，这显然是违反行政诉讼法关于被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。该三份判决书仅仅是法院判决而已，根据最高人民法院的规定，只有最高人民法院发布的指导性案例，才可以作为法院审判案件时的参考，该三份判决显然不属于最高院发布的指导性案例。因而该三份判决书不能作为认定其发布征收公告合法性的证据，被告在举证期间内没有提供全部证据和所依据的规范性文件，在法院重新给定的举证期间内仍未提供上述证据和规范性文件，按照法律规定，应视为被诉具体行政行为没有相应的证据。
B该三份判决书仅是法院最后的认定，过于原则性，对于在庭审中双方提交了何种证据，特别是被告提交的证据是否全面，原告及其代理人是否能全面指出被告不合法之处，双方的质证、辩论过程，原告都无法得知，也无法对该三份判决书进行质证。
C根据判决书显示被告发出选定评估机构的时间为2012年2月15日，而且在市建委纪检室、D住建局纪检室的监督下选定本案的评估机构。而本案中被告提交的证据显示征收公告发布时间为2014年5月27日，是在被告所属拆迁管理办公室、R街道办事处、相关社区居委会确定本案的评估机构的。原告想问一下被告，到底哪个时间是通知被征收人选定评估机构的时间，是两个都是还是说两个都不是？还是其中一个是其中一个不是？还是被告在征收过程中根本就没有走该程序，而自己内部操作，被诉后为了应对诉讼乱用政府权力和政府权威随意修改相关文件呢？
综上，被告提交的所有证据，仅是其内部的决定程序和文件，并没有提供其在征收过程中程序正当的证据，保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。在房屋征收与补偿工作中，赋予被征收人在征收补偿方案制定与修改、房屋征收评估办法的制定、征收面积的勘定、房地产价格评估机构的选择、初步评估报告的公布、分户评估报告的送达、补偿方式的选择等方面的知情权、参与权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权。国家所有规定都是为了让有关各方能有机会在过程中表达诉求、发表意见，而程序正当是实现这一目的重要保障。被告不能提供其程序正当的证据，则应承担举证不能的败诉风险。
4）二次开庭情况
因D政府与X公司庭后进行了谈判，最终商定补偿方案，达成补偿协议，X公司撤诉，本案未进行二次开庭审理。
【裁判结果】
X公司在得到合理合法补偿（是征收补偿决定书补偿数额的5倍）后，撤诉。
【案件延伸】
该案虽然以X公司拿到合理补偿、自行撤诉予以结案，但是该案所带给我们的远不止这些。赵律师认为：
第一、在征收补偿案件中，政府方、开发商、被征收人三方之间存在不同的利益诉求，而相对于政府方和开发商而言，被征收人是处于弱势的，特别是信息的获取和相关法律法规的规定；
第二，被征收人一方面要做好相关证据的保存工作，另一方面应在第一时间咨询专业律师，以维护自身的合法权益；
第三、被征收人一定不要急于与政府方签订拆迁补偿安置协议，如果要签订也要在政府方盖章以后对补偿内容核对无异后再签字，切不可在空白协议上签章；
第四、如担心政府强拆或者被人偷拆，建议将房屋及屋内物品通过不同角度进行拍照和录像，最好是可以找公证机构做一下公证。
另，该案虽然D政府与X公司已于2015年9月29日达成拆迁补偿安置协议，但是时至今日D政府仅仅履行一小部门，X公司可能后续仍需要以诉讼形式主张权利。