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【要点提示】
农村房屋买卖在实践中是经常存在的,既有将房屋卖给本村村民的,也有将房屋卖给本村以外的他人的,买的交钱、卖的交房,通常情况下,办理过户的不是很多,甚至有的是无法办理过户,是一种自然事实的存在,而且这种存在通常都是存续多年的。在没有征收或者城中村改造的情况下,通常买卖双方是不会发生纠纷;一旦涉及到征收,则卖方要求合同无效,返还房屋;买房则觉得房屋已经卖了,做人应有良心,不能反悔。依照现有法律规定,除卖与本村村民的,卖与本村以外人的,都是无效,既然合同无效,那么买卖双方都要为自己的违法行为承担责任,在交易标的已经不存在的情况下,返还原物是无法实现了,在此种情况下,则及于征收补偿价值,那么在此等情况下,如何在双方之间平衡各自利益是关键。
【基本案情】
1、2004年8月6日辛某某作为买方、张某某作为卖方签订涉案房屋买卖合同,约定张某某以6.7万元的价格将继承父母的房屋卖给辛谋谋;并且双方还约定办理房产手续的费用,2000元以内的辛某某承担,2000元以外双方的均分,张某某协助辛某某办理产权更换手续;自付款之日起,房产权归辛某某所有;
2、2004年8月6日辛某某给付原告6.5万元,约定后续2000元在办完房产手续后付清,后来辛某某于2006年4月23号将2000元给了张某某了;
3、2006年4月21日,房屋所在村委收取辛某某3000元房屋土地转让管理费。
4、辛某某一直居住2013年10月份拆迁协议签订之时。
5、2004年张某某将涉案房屋卖掉后,又在涉案房屋附近的自有宅基地上新盖房屋一套并居住至拆迁之时,已经拿到合法足额补偿。
6、辛某某拆迁补偿可以分得170平米的房屋,辛某某选择两套90的,并自掏22000元购买10平米补足;另外有147860元的拆迁奖励和安置补助费,具体为签订协议奖励1万元,拆迁腾空房屋奖励1万元、搬回迁费2000元;搬迁过渡租房补助31200元;房屋残值2500元,楼房装修不住34000元,赠送的暖气开口欧非、天然气管道开工费、太阳能共计8160元,超出四间按基准部分补偿费5万元。
【争议焦点】
代理案件后,代理人对于此类案件已大致有初步的判断,分析认为案件的争议焦点主要是:1、合同的效力?2、张某某主张的30多万元有无法律依据?
该争议焦点基本与法院审理认定的一致。
【办案手记】
1、庭前准备
代理律师接收被告辛某某的委托介入案件的一审审理,代理律师在接收委托之时就跟委托人辛某某谈到,该案D区法院对此有基本的定论,就是二八比例,想要突破该“定论”比较困难,但可依据现有法律规定、从中寻找对咱们有利的证据。例如现行法律规定的一户一宅基地的规定,案涉房屋所在村委已经为其办理房产过户的材料,并引导当事人积极准备相关证据。
当事人还真找到了当年村委给开具的房屋土地转让管理费一张。
2、庭审过程
1)答辩过程
庭审中,代理律师首先就张某某的起诉进行答,代理人认为:
第一、张某某不属于适格原告,应依法驳回张某某的诉讼请求。一则,根据我国、山东省和日照的农村宅基地使用政策,一户只能拥有一处宅基地,而且拥有的使用权而非所有权,宅基地所有归村集体所有,之所以如此规定是为了保障集体成员的居住权,而非所有权,而张某某房屋是其继承得来,而且其在本村还有其他宅基地,也已经获得了拆迁补偿,所以其继承的仅是涉案房屋的所有权而不包括涉案宅基地的所有权和使用权,涉案宅基地与其无关。对于张某某所主张的房屋辛某某已经作价6.5万元补偿给张某某,现在拆迁补偿安置协议是基于辛某某现有房屋的补偿,与老房屋无关,因此也不存在对于拆迁利益与张某某重新分配的问题;二则,即便提出重新分配,也应是集体组织,而不是张某某,但是村集体组织通过与辛某某签订补偿协议,已经认可辛某某应得的补偿利益,任何一方均不能再对辛某某的补偿利益进行重新分配;
第二,村委已经收取了辛某某涉案宅基地使用权转让费用,即证明村集体认可辛某某的房屋所有权,跟张某某没有关系,张某某主张权益不合法不合情不合理;
第三、张某某的诉讼行为是极不诚信的违约行为,在构建诚信社会的今天,其诉请不应得到支持,否则,这将是对契约精神的践踏。自2004年购房协议签订后辛某某即在涉案房屋居住,自2013年11月15日拆迁协议达成之时搬出、甚至2013年11月15日至今张某某都没有实质性向辛某某主张过任何权利;现在在张某某所有的宅基地和房屋已获足额拆迁补偿后,企图以借助法律实现其非法的目的是不可取的。
最后,我们想说明,张某某在村集体有一块宅基地和房屋且已经得到合法补偿,那么依照农村一户一处宅基地的法律规定,对于涉案宅基地其无权获得补偿,而对于涉案房屋,辛某某已经合法支付对价,即便合同无效,在房屋已经灭失的情况下,双方不需要在进行任何返还了;如果贵院认定辛某某需要向张某某进行补偿利益重新分配,则张某某构成不当得利。恳请一审法院查明案件事实、依法判决,驳回张某某诉讼请求。
2)庭审举证质证
庭审中,双方进行了举证质证,基本各方所持有的证据材料都是一致的。
【裁判结果】
法院按照二八定律,判令辛某某支付张某某16万多元,因辛某某已经支付购房款6万多元,所以实际认定辛某某向张某某支付10万元。
【案件延伸】
该案的裁判结果在代理人预判之内,但是该案代理人认为基层法院按照既有的裁判思路进行审理,而不采纳新的观点是不可取的,代理人认为该案最好的结果是合同无效,互相不找。之所以选取该案,重点在于案件延伸这一环节;这里面涉及到如下几个问题:
第一、农村房屋能否继承?
农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于村集体,使用权属于村内房屋所有权人,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承,宅基地上的房屋可以继承。
需特别指出的是,将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外),不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。
第二、怎样认定村民“一户一宅”的问题?
对村民“一户”认定,原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人,那么该户口本所登记的家庭就是一户,一户只能申请一处宅基地。但具有以下情形的,可独立作为特殊村民“户”对待:
(1)已婚且已分家单独居住生活的;
(2)未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的;
(3)依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人;
(4)通过司法仲裁依法取得的,可按照司法文件进行登记。
因婚嫁关系居住在外村,但户籍仍在本村的,夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地,申请确权登记。
第三、村民“一户多宅”问题怎样处理?
《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记,必须坚持“一户一宅”,除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地按照《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。
第四、农村房屋买卖的合同效力问题
第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要(一)关于农村房屋买卖问题 19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
第五、房屋买卖合同无效,无效的后果是什么?
根据合同法第58条的规定,无效的后果是返还或者赔偿损失。通常此类案件都是在征收之后才发生争议的,因此返还原房屋的,是不可能的,则涉及到征收的利益(货币或者房屋)。而对于赔偿利益如何分配就成了关键。我们认为这需要区分来看:
首先,如果案涉的房屋是出卖人唯一的宅基地和房屋,出卖人在村集体内没有其他房屋特别是宅基地,在此种情况下,根据现有国家法律规定,出卖人主张买受人按照二八理论,返还补偿款项是合理的;
其次,如果案涉的房屋是出卖人唯一的宅基地和房屋,出卖人在村集体内还有其他房屋但没有宅基地,在此种情况下,因为出卖人的居住权其实已经实现,土地管理法的规定,也是保证村集体成员的居住权和房屋的所有权,出卖人对于房屋补偿部分是不能在主张的,但是买受人因为其身份原因并没有取得交易房屋的宅基地使用权,对于宅基地使用权补偿部分,出卖人主张买受人按照二八理论,返还补偿款项是合理的;
再者,如果案涉房屋是出卖人继承的,出卖人不是本集体成员或者在本集体内有其他宅基地和房屋,则根据一户一宅基地的原则以及宅基地所有权属于村集体的原则,出卖人不能就案涉房屋再主张任何权利,因为拆迁补偿涉及到对于房屋的补偿和对于宅基地的补偿,而无论怎样,出卖人都不享有宅基地的使用权,在此种情况下,对于宅基地的补偿与出卖人无关,而对于房屋的补偿,因为出卖人已经足额收到买受人的购房款,也失去了请求的基础;
而且在此种情况下,如果法院需要判决的话,应当将补偿费用区分开来进行审判,宅基地补偿部分不应计算在内,因为出卖人不是权利人。
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