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最高法院案例:不是你签20年租期的租赁合同就可以排除执行了？
日期：2020-03-22
最高人民法院（2019）最高法民申1903号民事裁定认为，虽然从形式上看，案外人（“承租人”）与被执行人（“出租人”）在债权人取得案涉房屋抵押权及查封案涉房屋之前签订了租期为20年的租赁合同，但是考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定合同签订确切时间的技术手段，在案外人不能进一步举证证明合同签订在抵押及查封之前的背景下，不宜支持案外人的执行异议。
我赞同这一观点，我之前也在我的微信公众号“合同效力实务研究”发表文章研究过这个问题。今天，我再次介绍租赁排除执行的问题。
一、请求权基础：《异议复议规定》第31条
《异议复议规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
二、解析
1、法理来源：“买卖不破租赁”
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”
《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”
2、排除执行的具体内容是“向受让人移交占有”，而不是不得带租拍卖
《异议复议规定》第31条明确规定，承租人作为案外人提出执行异议之诉，其可以要求排除的仅限于“向受让人移交占有”，这也是承租人租赁权本质的体现（承租人对租赁物只有占有、使用的权利，而无处分权或所有权）。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”从该规定可以看出，即便案外人和被执行人之间真的存在合法有效的租赁关系，且租赁合同签订于法院查封之前，且案外人实际在占有使用标的房屋的，法院也可以采取带租拍卖的方式拍卖标的房屋，承租人可以继续租赁标的房屋至其与被执行人的租赁合同期限届满。
司法实践中，法院带租拍卖的很多。
3、申请执行人享有抵押权的情形
《担保法司法解释》第66条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”
《物权法》第190条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
根据上述规定，如果申请执行人的抵押权设立于租赁合同签订之前，则承租人无权排除抵押权人的执行，法院可以在拍卖标的房屋之前清房，不带租拍卖。
三、举证责任分配
(一)举证责任分配的一般原则：谁主张谁举证
《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”
《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
（二）本文所讨论问题中的案外人（承租人）的举证责任
根据《异议复议规定》第31条的规定，案外人（承租人）需举证：（1）人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；（2）法院查封之前已占有使用该不动产
1、租赁合同签订于法院查封之前
对此，由于租赁合同有倒签的可能，且现有技术不能鉴定出合同签订的具体日期。因此，案外人（承租人）只提交落款时间早于法院查封时间的租赁合同无法证明该租赁合同签订于法院查封之前，案外人（承租人）还需提交一些证据以补强或形成一个证据链条，一般而言，案外人（承租人）需补充如下证据：
（1）支付租金的凭证；
对于支付租金的凭证，一般而言以银行转账凭证效力最强（支付宝、微信等转账凭证也可以），但需要注意：第一，最好备注了某某房屋租金字样；2、租金金额需于租赁合同约定的金额相匹配。
（2）租赁备案；
（3）营业执照等；
承租人如果是公司，一般会以租赁物为地址申请营业执照等执照，如果该营业执照办理的时间早于法院查封的时间一般可以说明案外人（承租人）与被执行人（出租人）签订租赁合同的时间早于查封的时间。
（4）抵扣税款凭证；
2、法院查封之前已占有使用该不动产
对此，比较常规的证据是：
（1）物业费支付凭证；
（2）水电费支付凭证（有时水电费发票的抬头会是出租人）
（3）装修标的房屋的相关凭证；
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