（一）发生新冠疫情后，是不是对所有的租赁合同履约行为而言都是不可抗力？
答：虽然说整体上而言，新冠疫情是不可抗力，属于法定免责事由。但，并不意味着所有的租赁合同当事人都可以引用不可抗力条款来免责。
例如虽然合同签订和履行是在疫情发生之前，但是疫情对于租赁合同的影响并不是那么明显，一方主张不可抗力就不会得到法律的支持。只有说疫情影响到合同当事人双方，无法按照合同约定严格、全面履行自己的义务时，才可以适用不可抗力这一法定免责事由来减免自己的责任；如果疫情之后签订的租赁合同当事人也不能以新冠疫情时间主张不可抗力；还有根据法律规定，任何一方当事人都有止损的义务，如果发生疫情后，影响合同履行一方当事人不按法律规定履行告知义务，对于扩大的损失，其也不可以适用不可抗力这一法定免责事由来减免自己的责任；
（二）租赁合同双方当事人需要做些什么吗？
答：我们认为新冠疫情发生后，租赁合同双方当事人一定认真对待和重视，避免因为自己的行为导致自己损失的扩大。具体方面，大家可以看下合同法第118条规定（当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明），该条有五个层面的意思，第一是发生了不可抗力事件；第二是因不可抗力不能履行合同；第三是及时通知对方；第四是对方有损失；第五是举证证明自己怎么可以免除。这其实就是告诉租赁合同双方当事人新冠疫情下，双方当事人要做什么？也就是做好这五个方面的工作。
这里面可能当事人双方更需要注意的是通知义务，也就是告知对方当事人发生了不可抗力，合同无法履行了，通知义务是非常重要的，可以通过发微信、打电话、电子邮件、邮政快递等来告知对方，因为按照法律规定，如果一方当事人没有尽到告知义务，那么对于他方的损失，其是要承担赔偿责任的；对于自己的损失是不能主张免责的。所以这一点双方当事人都需要注意。
（三）是不是租赁合同当事人都可以以有新冠疫情影响，导致合同不能履行为由，要求解除合同？
答：这个是不一定，需要具体来看。新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但并非对所有商事合同的履行都构成阻碍；合同能否解除需要看是否符合法定或者约定的解除条件，是不是合同目的不达。
如果说合同签订是在疫情发生之后的话，那么当事人主张合同解除，法院肯定不会支持的，因为它不属于不可预见的，而且既然在疫情发生后还签订的话，当事人双方也是认为可以克服和避免的。
如果说合同签订是在疫情发生之前的话，能否解除需要看合同中有没有约定和是不是能够达到《合同法》第94条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的法定解除事由。因此，即便新冠疫情属于“不可抗力”，但只有该不可抗力致使合同目的不能实现才可以主张解除合同。需要结合合同签订时间、履行期限届满的时间节点、采取替代措施的可行性及履约成本等因素，综合考量疫情对于合同履行的影响程度，区分具体情况，具体认定。
（四）租赁合同当事人能不能以新冠疫情抗辩全部免除违约责任？
答：不能。主张不可抗力只是在其范围内免责，超出的不能免责；特别是因为一方当事人没有做好通知义务，给对方造成损失的，对于由此造成的损失，需要承担责任。
（五）疫情发生前或者发生后，租赁合同当事人一方迟延履行的合同约定义务，如何处理？
答：在疫情发生前已经迟延履行，再并以不可抗力为由主张免除责任的，人民法院不予支持。疫情发生后，因交通管制、人员管制、未能如期复工等客观原因导致迟延履行的，依照《合同法》第117条的规定，减轻或免除违约方的责任。
如果说迟延履行对合同相对方合同目的实现没有实质性影响，合同相对方要求解除合同的，不予支持。
承租人支付租金的义务不因不可抗力而免除，当出租人同意除外。
（六）国家和日照市有没有什么政策规定？
答：这个是有的。今年2月4日，山东省人民政府办公厅发布《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办发〔2020〕4号），其中第十条提到“减免中小企业房租。对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租；对存在资金支付困难的中小企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商确定。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，参照国有资产类经营用房减免，具体由双方协商解决”。省内济南市、青岛市、淄博市、东营市等地市均发文鼓励减免中小企业房租。咱们日照市，2月6日也发文《日照市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业共克时艰若干措施》，也提到了市属国有企业对承租国有资产类经营用房从事商超、住宿、餐饮服务的中小企业，免收1个月房租、减半征收2个月房租；对入驻中央活力区楼宇产业园并享受楼宇经济支持政策企业，延后目标任务考核时间3个月。商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户在疫情期间减免租金，由各区县财政给予适当补贴。
（七）受疫情影响明显（如酒店、餐饮、展览、游乐等租赁项目）的承租人是否可以单方解除租赁合同？
答：不能。因为不可抗力事件的发生，对履行合同的影响是有大有小的（租期的长短亦是一个衡量标准），疫情只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行来实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的实际性的不能实现时，当事人才可以解除合同，如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失、疫情导致无法使用期限超过租期的大比例时间或超过租期的。
    （八）对于租赁房屋的用途为用于生产经营，现已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，承租方是否可以向出租方主张免除相应的租金？
答：可以，应当免除租金。此种情况是指因政府及有关部门为防治新冠疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金，同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。
（九）承租方仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？
答：可请求减免部分租金。此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动，因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的，疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可据此为由要求减少部分租金。
（十）承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？
答：不可请求减免租金。如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。
（十一）承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？
答：不可主张减免租金。疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。
    （十二）因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金？
答：可以请求减免租金。如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，可向出租人主张减免租金。
    （十三）承租方能否以疫情影响经营为由，拒付商铺租金？
答：租赁合同为双务合同，在出租人（如太阳城、江豪建材等）已将符合合同约定的房屋交付承租人使用并在租赁期间保持房屋符合合同约定的使用目的时，承租人应按合同的约定向出租人交付租金。此次疫情的发生，并非出租人所能预见、避免和克服的，因疫情而影响承租人的经营也并非出租人所造成，因此，在出租人并未违反租赁合同约定义务的情形下，承租人并不享有履行抗辩权，所以不能拒付租金。但双方可以就出租人减免部分租金或适当延长租赁期限事宜进行协商。