2021年5月21日财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发文《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综2021〕19号），通知一共九条，简而言之，以后土地出让金不归地方政府征收，而是归税务局征收。
那么这一征收主体的变化会给各方主体带来什么样的变化和影响？
一、通知的主要内容
通知一共九条，就通知内的主要内容我们简要列明和分析下。
1、完成国家层面非税收入征管职责转化的部署和要求
通知开篇说到“为贯彻落实党中央、国务院关于政府非税收入征管职责划转税务部门的有关部署和要求，决定”，也就是说这次的土地出让金制度改革，其实是国家近几年来对央地分税制度和税务机构改革的延续，也是配套举措之一。
2018年2月的十九届三中全会通过《深化党和国家机构改革方案》，其中重点对税务部门“承担所辖区域内各项税收、非税收入征管等职责”进行了部署。同年6月，国税局与地税局合并，拉开税务改革的大幕。7月，中央办公厅和国务院办公厅印发了《国税地税征管体制改革方案》，要求“按照便民、高效的原则，合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围，对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批，逐步推进。”
同年12月国家重大水利工程建设基金、农网还贷资金、可再生能源发展基金、中央水库移民扶持基金、三峡电站水资源费、石油特别收益金等多项非税收入划转至税务部门征收。
可以说在2018年的7月便已经确定要对土地出让金等非税收入纳入到税务部门实行统一征收的措施！19号文只是以往政策的延续。只不过土地出让金对于地方政府太重要了，所以先在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点而行，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
    2、征收部门发生变化，但是四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
从通知内容来看，仅仅是出让金的收取部门发生了变化，其他还是跟以前一样。现在有观点认为的土地出让金制度已经终结事不符合通知要求和现实情况的，土地出让金该收还得收，市场定价，价高者得，受让人不会少掏一分钱，所改变的只是收取主体的变化，至于收取后国家和政府、政府内部如何分成、使用和管理等，都按照现有规定予以执行处理。
3、国家层面对于土地出让金统一管理、顶层设计的需要
1）土地出让金之前由地方政府征收，存在诸多的不合规的情形，虽然目前不改变资金分配格局，但收支透明化，路径化，更代表了国家从源头规范土地出让收入和支出上，又前进一步的决心。征收过程中的乱象减少，支出方面的乱象才能减少，才能避免无序的支出和政府债务的扩张。转变政府只能，对存在着招商引资竞争大，先征后返、违规补贴、缓征甚至随意退地种种乱象，而纳入税收征管，将从根源上遏制此类乱象；确保土地出让收入，能够真正的用到政府公共服务设施建设，特别是城市建设，包括保障房的支出、支农支出、土地开发项目的一些公共配套设施。
2）加大对农业支出具体政策的落实
国家历来重视农村问题，2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见，都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。
2020年9月份，中办、国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，在《意见》二重点举措（一）高土地出让收入用于农业农村比例中提到“十四五”期末，以省（区、市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50％以上”。
但实际情况是2013-2018年，全国土地出让金是28万亿，往农村投了1.85万亿，只占土地出让收入的6.6%。
所以，既然地方政府没有主动意愿，执行力度不够，那么国家就将土地出让金纳入国家大盘子里，同一征收，并依法依规提高投入比例。
3）国家转型需要、房地产调控顶层设计正在形成
    从1978年下半年在深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点开始至今已走过了43个年头，这些年来，地方政府靠着土地出让金维系着整个城市的建设运营，形成了土地财政。有些城市对土地依赖程度极高，例如温州179%，青岛也道道了83%。一直以来，国人总认为房价的高涨跟政府对土地出让的控制有着密切的关系。有人曾说，中国过去几十年的发展，核心动力就是房地产。
但土地财政，也逐渐产生“成瘾性”。尤其是一些二三四线城市，其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。地方债务的无序扩张，各类城投公司的底层资产，都是土地。
现下中国，人民对于房子的需要已不再那么刚需，国家也提出老房子是用来住而不是用来炒的概念。加上全球经济发展的重心已越来越变为科技经济的创新。所以从国家层面，需要有一个全国一盘棋的抓手来调整国家经济转型。
笔者认为，此制度是国家与地方权力再分配的，国家权力进一步加强的体现，毕竟钱进了别人的口袋，再往外拿，总不如拿自己口袋里的钱顺畅。
二、此次出让金征收主体变化带来的影响
1、房产税是不是快出台了？
    此次征收主体发生变化与房产税没有直接关系，土地出让金与房地产税是两个路径，没有冲突性。但本次调整后，土地出让金由税务部门统一征收，强化了中央对资金使用范围的监管，有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖，更多土地出让金收入转移支付给农村，那要想维持城市发展速度，势必要开辟新的增收渠道。现有公共预算收入中，以间接税(增值税、消费税）为主，为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，房产税、遗产税等直接税占比一定会提高。相关工作预计将有新的进展，接下来重点城市房地产税试点的预期增强。
2、房价会不会降？
 坦白而言，本次只是涉及到征收主体的变化，土地出让金制度并没有废止，分配、管理、使用并没有多少变化；在此种情况下，房价不可能将下来。
土地出让金本质上而言就是政府把土地挂出来拍卖，受让人通过竞价拍得这块土地，要向政府所缴纳的款项，是支撑起地方政府财政支出的关键。在出让金到位后，甚至在拍卖之前，款项如何安排，都已经安排到位，城市建设那块不需要钱？铁公基、重大工程建设、农林、管网、棚改、城市更新、移民搬迁、PPP、专项债还款等等，哪个不得靠卖地的钱来支撑？
甚至可以预见，在征收主体之前变更之前，土地出让过程中存在的不合规的行为、政府的“小动作”，在征收主体变更后，会使整个收支过程变得公开化、透明化、规范化。而且土地收支程序严格后，对于房产企业而言，如果没有足够的资金量，可能都无法拿到土地，这必然引起新一轮的企业合并潮的出现，同时土地供应的减少，会导致更多地王的出现。
地方本身又不创造财富，怎么办？那就涨房价吧。
3、对于房产的企业的影响
1）之前欠缴的土地出让金需要补缴
通知第三条明确规定“四项政府非税收入划转给税务部门征收后，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库，有关部门应当配合做好相关信息传递和材料交接工作”。而且还明确了缴纳的缴纳的路径图。
所以，经过一段时间的梳理和交接后，之前欠缴政府土地出让金的企业，必然会收到一张催缴通知单，催缴欠缴的土地出让金。因此，各房产企业需要提前谋划布局，切不可大意。
2）房产企业需要做好现金流准备或者新一轮合并潮的出现
本次征收主体变化后，相较于之前可以利用的先征后返、违规补贴、缓征甚至随意退地种种乱象，以后不会出现。房产企业想要拿地就需要提前准备现金流，以按照出让要求交纳土地出让金。
因此，没有钱，没有资金能力和融资能力，打擦边球，依托关系机会式拿地的方式终结，对于资金实力不强的房企而言，基本要凉凉！这会导致一些中小房产企业无资金实力可以拿地；也因此，可以预见新的一轮房产企业并购潮会再出现，特别是对于想拿地，但是手中资金不多的大中型企业。
3）再拿地，缓交、少交土地出让金的路被堵死。
土地出让金由税收部门征收后，意味着其性质是税收，既然是税收就是强制性的，这也意味着，房产企业在过去土地出让收入征缴存在弹性空间的情况，可以“腾挪辗转”，现在不可能了。一句话“此路不通”。
4）农业地产将成为新热点。
前面已经说过，国家对于农村农业的投入的重视，相关的房地产项目必然将成为新的投资热点，所以，又远见的房产企业应当关注于新农村建设；
5）房地产企业的开发建设将进入国家大数据阶段，城市建设向精细化、精品化、高端化方向发展。
   国家通过对地方土地出让情况、出让金交纳情况等，构建“土地大数据”，分析各地区值之间经济发展的不平衡性，对形成土地和房产市场全国一盘棋有重要的作用，国家可以根据税务部门税收大数据，分析房企经营情况、风险情况和城市建设情况，部分数据完全可以形成宏观政策调控的参考数据。
    随着城市行政区域的固定化、城市发展集约化和城市房屋饱和化，未来城市建设所用土地将越来越珍贵，城市建设不再是房屋建多少的问题，人们已经从房屋单纯住的目的向房屋和城市整体建设的美观、舒适度等层面转变，未来城市建设对于房产企业的要求也必然是房屋和建筑的精细化、精品化和高端化的方向，向人类宜居性城市发展。
    6）地方平台公司可能受到很大的冲击
从通知内容看，地方政府的使用权没有受到影响，仍然按照现规定处理，但收归税务部门后，收支透明、规范，之前地方政府土地收支“不透明”的问题，例如：欠征、少征、漏征土地出让收入；采取先征后返、补贴等方式违规减免收入；空转、虚增土地出让收入等都将会被从源头上堵住。
但对于城投公司，可能因此会受到影响。通常，土地作为地方政府手中最容易变现的资产，常被作为政府支持向城投企业注入，土地出让收入也是城投企业重要的收入和偿债资金来源。现行土地出让金收支的情况下，城投公司作为于其他房企一样的市场拿地主体，需要公平竞争，通过“招拍挂”的方式拿地。这样一来，城投公司就需要有充足的现金流或者融资能力，及时足额交纳土地出让金，即便存在政府返还土地出让金的情形，也需要合法合规，而且周期加长，城投公司需要认真考虑资金需求所带来的压力。
4、对于地方政府的影响
对于地方政府而言，此次调整涉及到征收主体变化，但分成、使用、管理仍然按照现有规定，看似没有多大影响，但实际影响还是比较大的。这要求地方政府要规范土地出让行为，转变政府职能。
原来钱在自己“口袋”里，怎么花，可以按照统一的安排进行调配，甚至有些不太合规但是符合地方经济发展需要的，都可以运作。现在钱在国家“口袋”里，怎么花、如何花都需要规范化、透明化。国家此举，一方面会抑制地方政府一些不规范的土地出让行为，另一方面也会让土地出让收入的支出更加规范透明。
国家也以此为推手，促进地方政府转变思维和职能，地方政府将注意力转向转变经济发展思路、提升服务质量、开源节流，促进政府职能转型，不再过多依赖于土地财政。
三、结语
    新政之下，各方都要做好应对之策，明了国家此次调整的重要意义所在，未雨绸缪，方能立于不败之地。