以物抵债协议以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅为以物抵债的履行方式，“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，“买受人”仅凭以物抵债协议不足以形成优先于一般债权的权益。

除非案外人确有证据证明当事人之间已另行达成了真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系，购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，不能排除债务人的其他债权人的强制执行。

上诉人（原审原告、执行案外人）：闵小洋。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸。

被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司。

原审被告（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司。

闵小洋向承达公司供应水泥，承达公司向金福地公司供应商品混凝土。三方经协商，由金福地公司以房屋抵顶三方债务。

2011年12月4日，闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》，约定闵小洋以总价632886元购买金福地公司“金福地花园”5栋******号房屋一套。同日，金福地公司向闵小洋出具632886元的收款收据。

2012年3月20日开始，闵小洋占有、装修上述房屋并使用，已交纳各项税费。

王嘉庸诉金福地公司等民间借贷纠纷一案，云南高院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金福地公司等价值1.2亿元的财产。

2014年4月22日，云南高院查封了金福地公司开发的金福地花园的部分房产和部分土地使用权，其中包括涉案房屋。

2016年2月17日，云南高院作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖包括金福地公司开发的金福地花园价值6863.41万元的房地产。

闵小洋以对执行标的享有合法权益为由向云南高院提出书面异议，该院于2018年10月24日作出（2018）云执异157号裁定，驳回闵小洋的异议请求。

闵小洋向云南高院起诉请求：1.停止对金福地花园******号房屋的执行，并解除查封措施；2.确认金福地花园******号房屋为闵小洋所有……

云南高院认为，案件争议焦点为闵小洋对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

云南高院认为，首先，闵小洋主张其通过以物抵债的方式取得案涉房屋，但从闵小洋提交的有原件的证据，即《证明》《法人授权委托书》《云南远东水泥有限责任公司对账单》《委托书》来看，不能证明闵小洋与金福地公司之间形成了以物抵债的法律关系，故闵小洋的该项主张不成立，一审法院不予支持。

对于闵小洋是否就案涉标的物具有排除强制执行的民事权益，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以判断。

闵小洋未能提交其与金福地公司签订的《商品房购销合同》，其主张《购房费用计算单》可作为《商品房购销合同》，云南高院认为《购房费用计算单》从名称及内容来看均不具备《商品房购销合同》的实质内容，且无金福地公司的签字盖章，形式上亦缺乏合同要件。故闵小洋主张《购房费用计算单》可作为《商品房购销合同》的主张不成立，云南高院不予支持。

据此，闵小洋对涉案房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权，其对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。同理，对于闵小洋要求确认涉案房屋所有权归其所有的主张亦无事实和法律依据，云南高院依法不予支持，判决驳回闵小洋的诉讼请求。

最高人民法院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、闵小洋对案涉房屋是否享有所有权；二、闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

一、关于闵小洋对案涉房屋是否享有所有权的问题

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。

本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在闵小洋名下，闵小洋主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的金钱债权强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。

因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。

而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的买受人基于买卖合同的履行而期待取得不动产的非金钱债权迥然不同。

基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债协议即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因此产生了优先与劣后之别。

因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行达成了真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

本案中，从闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认，实质上是冲抵远东水泥公司与承达公司，以及承达公司与金福地公司之间的三角债关系。

也就是说，双方的真实意思表示为抵销三方债务，即闵小洋签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现三方债务的清偿。基于债的平等性原则，闵小洋对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故不能认为闵小洋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

另外，案涉《商品房购销合同》载明的签订时间为2011年12月，该日期距离2014年4月案涉房屋被查封尚有两年多时间，但双方当事人并未进行合同备案登记从而避免被查封的风险，闵小洋也没有证据证明其及时向金福地公司提出过相应主张。

综上，闵小洋的上诉请求不能成立，应予驳回。故驳回上诉，维持原判。

闵小洋、王嘉庸案外人执行异议之诉纠纷二审案；案号：（2019）最高法民终842号；合议庭成员：司伟、马成波、叶欢；裁判日期：2019年9月8日。案例来源：裁判文书网；上传时间：2020年3月19日。